Regnskab
Regnskab for privat udlejningsejendom
Under udvikling. Den her regnskabstype kan ikke bestilles endnu — vi forventer den i Foråret 2027.
Dig, der udlejer en eller flere ejendomme privat og skal have resultatet med på din selvangivelse.
Udlejer du en ejendom privat, kan overskuddet beskattes på tre måder: som personlig indkomst, i virksomhedsordningen eller i kapitalafkastordningen. Valget flytter ofte mere end noget andet i regnskabet, og de fleste udlejere har aldrig fået det regnet igennem.
Den sammenligning findes ikke noget sted på dansk i en form, en almindelig udlejer kan læse. Det er den, vi vil lave.
Hvem det er til
Dig, der ejer en eller flere udlejningsejendomme personligt — en udlejet lejlighed, et hus du er flyttet fra, eller en mindre ejendom med et par lejemål.
Ikke dig, der udlejer gennem et selskab. Så er det selskabets regnskab, og det er en anden side.
De tre måder, kort
Personlig beskatning er det, der sker af sig selv. Overskuddet lægges til din personlige indkomst, og renteudgifterne på lånet trækkes fra som kapitalindkomst. Renter i kapitalindkomst er mindre værd end i personlig indkomst, og det er netop dét, de to andre ordninger gør noget ved.
Virksomhedsordningen flytter renteudgifterne over i den personlige indkomst, hvor de er mere værd. Den giver også mulighed for at lade overskud stå i virksomheden mod en foreløbig skat. Til gengæld kræver den en skarp adskillelse mellem privatøkonomi og udlejning, og hævninger skal opgøres i en bestemt rækkefølge.
Kapitalafkastordningen er den enkle mellemvej. En del af overskuddet flyttes til kapitalindkomst som et beregnet afkast af ejendommens værdi. Mindre administration end virksomhedsordningen, og som regel også mindre gevinst.
Hvornår hvad er en fordel
Tommelfingerreglen: jo større gæld i ejendommen, jo mere er virksomhedsordningen værd, fordi rentefradraget flyttes derhen, hvor det tæller mest.
Er ejendommen betalt ud, og er overskuddet lille, er personlig beskatning ofte tilstrækkelig — og den koster ingenting i administration.
Betaler du topskat af din øvrige indkomst, ændrer regnestykket sig igen, fordi det bliver mere værd at lade overskud stå i virksomheden.
Vi regner på alle tre med dine egne tal, så du kan se forskellen i kroner frem for i principper.
Det, der skal med i regnskabet
Lejeindtægterne, og hvornår de vedrører. Betalt husleje for januar, modtaget i december, hører til i januar.
Driftsudgifterne: ejendomsskat, forsikring, fællesudgifter, vedligeholdelse. Her går den vigtigste skillelinje: vedligeholdelse kan trækkes fra med det samme, forbedringer kan ikke. Et nyt tag på et gammelt hus er ofte en blanding, og fordelingen skal kunne begrundes.
Renterne på lånet i ejendommen, og afskrivninger, hvis ejendommen er af en type, der kan afskrives. Almindelige boligudlejningsejendomme kan som hovedregel ikke.
Det, vi ikke laver
Vurdering af ejendommens værdi. Skal der bruges en værdi til en ordning eller til et lån, er det en vurderingsmands opgave.
Opgørelse ved salg. Fortjeneste ved salg af en udlejningsejendom har sine egne regler, og den opgørelse er en anden — og større — opgave end årsregnskabet.
Det laver vi
- Regnskab for udlejningen
- Sammenligning af personlig beskatning, VSO og KAO
- Rubrikkerne til dit oplysningsskema
- Opgørelse af renter og afskrivninger
Det laver vi ikke
- Vurdering af ejendommens værdi
- Opgørelse ved salg af ejendommen
- Din øvrige personlige selvangivelse
Vi bekræfter reglerne for denne regnskabstype hos vores revisor, før vi skriver dem her.
Under udvikling
Vi bygger den her nu og forventer den i Foråret 2027. Skriv din mail, så siger vi til — og du er med til at bestemme rækkefølgen.
Har du brug for det her nu, så skriv til os. Vi kan ofte hjælpe alligevel.
Andre regnskabstyper
Spørgsmål og svar
Det, folk spørger om
Udlejningsejendom — kort og konkret.
Skal jeg beskattes af lejen, selv om den går til afdrag?
Ja. Lejeindtægten beskattes, når den er tjent, og afdrag på lånet er ikke en udgift, du kan trække fra — kun renterne. Det er den forskel, der overrasker flest førstegangsudlejere: man kan have et skattemæssigt overskud og alligevel ingen penge på kontoen.
Hvad kan jeg trække fra på en udlejningsejendom?
Grundlæggende det, der knytter sig til udlejningen: renter, ejendomsskat, forsikring, administration, vedligeholdelse og på visse ejendomme afskrivninger. Det, der ikke kan trækkes fra, er forbedringer — de lægges til ejendommens værdi i stedet. Grænsen mellem vedligeholdelse og forbedring er den hyppigste uenighed, og den skal kunne begrundes.
Kan jeg bruge virksomhedsordningen på udlejning?
Ofte ja, og det er netop ved udlejning, den kan betyde meget, fordi ordningen ændrer på, hvordan renteudgifterne indgår. Om den er en fordel for dig, afhænger af gælden, af hvor meget du hæver, og af din øvrige indkomst. Vi regner ordningen igennem sammen med alternativerne, før du vælger.
Jeg udlejer et værelse i min egen bolig — er det det samme?
Nej, og det er vigtigt. Udlejning af en del af din egen bolig har sine egne regler og er noget andet end at eje en udlejningsejendom. Skriv til os, hvad det drejer sig om, så siger vi, om det hører til her.
Hvad hvis ejendommen har stået tom en del af året?
Tomgang er ikke i sig selv et problem for fradragsretten, så længe ejendommen fortsat er sat til udlejning. Det, der skal kunne dokumenteres, er netop dét: at den var i udlejningsbestræbelse — en annonce, en aftale med en mægler, en fremvisning. Har du derimod selv brugt ejendommen i perioden, er det noget andet, og så skal udgifterne fordeles. Sig det, når du skriver dig på, så vi ved, hvad vi ser på.
Jeg har flere ejendomme — regnes de samlet?
De opgøres hver for sig, men de indgår i den samme virksomhed, når det er dig, der ejer dem personligt. Det betyder, at et underskud på den ene og et overskud på den anden mødes, før der beregnes skat. Antallet af ejendomme har betydning for prisen, så skriv det, når du melder dig på ventelisten.
Jeg har lige købt ejendommen — hvad skal I bruge?
Købsaftalen og refusionsopgørelsen, lånedokumenterne og opgørelsen fra ejendomsmægler eller advokat. Ved et køb skal købesummen fordeles på grund, bygning og eventuelle installationer, og den fordeling har betydning for, hvad der kan afskrives i alle de år, du ejer ejendommen. Den er sværere at rette senere end at få rigtigt fra start.
Hvad med ejendommens værdi i regnskabet?
Ejendommen står som udgangspunkt til det, den kostede, plus de forbedringer, der er lagt til siden, ikke til det, den kunne sælges for i dag. En vurdering fra banken eller ejendomsvurderingen ændrer ikke regnskabet — den kan derimod få betydning, den dag ejendommen sælges.